負資產急升？真的嗎？

近幾日多份報章談論負資產，標題離不開“負資產大增33倍”等，譲大家非常擔心。但這篇文章卻將多年負資產數字作了比較，得出來結論非但那麼嚴重，報告存矛盾之處更令人相信問題焦點在一些銀行員工及參與按揭保險計劃的貸款。


但都不能掉以輕心，尤其當息口上升超過3%，供樓負擔隨時上升三四成。一層三百萬樓，只要樓價下跌三成，即時淪爲負資產，若果按揭超過七成，更加是高危一族。以目前市況，銀行業前境最艱難，裁員潮下會令大量員工失業，雪球效應供不成樓，樓價下跌亦令情況更嚴重。無論未來是通縮，超級通脹或濟脹也好，大家也切勿過份槓桿，尤其是自住物業。要是自住以外投資物業收租的，也要嚴選勿揀高於市價、高溢價一手樓、或當市況逆轉時難以租出的種類。

銀行招供　負資產暴升 (yahoo.com 11月 1日 星期二）

上周筆者以《供應並不特別高，落成亦要多年後》，指出運用資料碎片及印象的反面教材，言猶在耳，今周又有「負資產大增33倍，金額增幅更逾70倍」。今次更進一步，有人推論樓價跌少少就如此這般，若果再跌豈不是升到幾千宗！

從常理推論，負資產的成因是樓價市值比按揭金額為低，例如買入300萬元的樓宇，向銀行借七成，又向按揭證券公司借多兩成，總貸款額是九成即270萬，那麼樓價下跌低於270萬，就會變成負資產。負資產個案大增是由於樓價下跌，加上高位買樓人士借二按而出事，驟聽十分合理。不過有人以未來跌幅推論到負資產個案可以增加到幾多，真的有點神乎其技，筆者且列出過去的數字，並以同期內美聯樓價的平均數作比較：

對上一次超過1,653宗是2009年第三季的3,767宗，當時的樓價是3,856元，比現在低34%；接著是2009年第四季的835宗，樓價是4,175元，比現在低29%。可見負資產個案數目與樓價沒有多大關係，而且即使比較上一季的樓價，只是比現在高1.1%，又怎能推論得出「再跌5-10%，負資產數字將增至5,000宗水平」？

據稱還有引述市場人仕認為數字急增，主要來自九成按揭，及八月前申請的九成半按揭觸發出來。不過請各位看一看金管局公布原文（註一）的註解2：「調查所得數字僅涉及銀行提供並已知道為負資產的一按貸款，當中並不包括涉及二按，而連同二按計算屬於負資產貸款的住宅按揭貸款。由於銀行沒有客戶在二按下的未償還貸款的資料，因此無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款。」

換句話說，上面的例子，就算真的借了九成按揭，甚至借到九成半，都要樓價跌到低於210萬，才會被視為負資產。雖然樓價的確在六月見頂，並在第三季略為回落，很難理解單純因為樓價下跌，而多出1,605份負資產按揭。

其實金管局已經給了答案：「絕大部分的負資產個案涉及一些按揭成數達九成或以上的貸款，其中包括銀行職員的住屋按揭貸款和參與按揭保險計劃的貸款。」這裏筆者看到了一個矛盾位：註解說只計一按，不計二按；這裏又說參與按揭保險計劃，就這份通告本身已是前言不對後語，有待有關當局解釋。

不過有一點很重要的是，某些銀行是會為員工提供超過七成的按揭，筆者便有朋友向任職的銀行申請九成按揭，且不用另購按保；據稱有香港國際級銀行更為員工提供十成按揭，金額可達月薪100倍。這些都是一按，就完全符合這個調查的定義，那麼只要樓價跌一成甚至更少，都會變為負資產，銀行便將之申報到金管局。

筆者大膽推論，對上兩季銀行上報的調查數據只包括多年來累積的負資產剩餘數，本季之所以個案及金額大增，是由於銀行意識到員工高成數的一按貸款，只要樓價稍為下跌就會變成負資產。更何況有銀行高調裁員，報定案做定撥備都差不多，由無到有才形成個案大增的現象。

註一：http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2011/20111028-4.shtml