地產隨想，買樓如睹博？

你買的是宴蟹樓還是樓蟹？

試用了新版面兩星期，今天轉回舊版面比較一下分別。速度是新的快，可惜功能上有很多需要提升地方，很多舊有的在新dynamic版面沒有了。例如很難找舊有文章，沒有博主簡介，標籤搜尋亦沒有了。譲我重會舊版面再嘗試一排吧。

今天想寫下對樓市睇法，因爲剛同友人吃飯時他跟我説現時供樓佔收入比例達六成，我即時反應甚大説“你對未來真的充滿希望！”。問他爲甚麼那麼有膽色，他説爲人較保守，兩夫婦亦不打算常搬，加上校網等所以買了層較貴的樓。心中卻在爲他盤算，假設他月入4萬，太太2萬的話，家庭收入爲6萬，每月供樓6成3.6萬，家庭年收入72萬，扣除供樓及交税，每月大約有萬四元使費，這並未扣除逼迫金，保險等開支。若果家庭年入百萬的話，七除八扣亦只有萬多元作日常開支及儲錢等。當然還未計將來有小朋友的使費。

那你們會説，供樓開支佔收入六成的應該不多吧！根據財政司長曾俊華透露，今年首季的供樓佔入息中位數比例，較去年第四季上升3個百分點，達42％，「上升速度比較快，令人擔心」。他說，政府的壓力測試顯示，倘利率上調3個百分點，回到較正常水平，市民每月按揭供款便會上升三成，屆時許多個案可能超出供款佔家庭入息比例五成的警戒線。

這究竟是政府問題還是香港人有賭博精神？

一是博樓價不會下跌

二是博自己永遠不被裁員或減少收入

三是博永遠不會喪失工作能力或另一半不會喪失工作能力

四是博不會加息或不會加至不能負擔水平

當然政府是有偏幫地產權霸之嫌，賣地、興建居屋等房屋土地政策也吾湯吾水。但港人拼命追逐高價樓寓或買入收入與樓價相差太遠而造成的供求因果也必然是助就地產商興建這類房子的原因。據明報報道，隨着近期樓市出現調整，上車盤數量和比例又再增加，美聯物業的最新統計，200萬元以下的上車盤成交登記有4677宗，佔整體住宅成交登記比例，已由6月份今年最低點的只佔25.2％，回升至8月份的佔29％。根據美國顧問公司（Demographia）調查報告顯示，香港樓價位列全球最難負擔城市，調查指樓價中位數相當於香港家庭每年收入的11.4倍， 若以香港家庭入息中位數2.1萬來計算，即平均買入樓價爲287萬，首期86萬，以2%利率計算的話，每月供款8500，佔總入息42％，亦正是政府公佈的數字。但要緊記政府是將公私兩類樓宇一起計算，若只看私樓，可能比率更加高。一旦利率如曾財爺所説上升3個百分點，同一例子即每月供多3000元至11700元，供樓壓力立即上升37％。

亦有人會問，市面上真的沒有太多選擇，除了偏遠地區如元朗、天水圍，那怎辦？可否選擇抗跌能力高的屋苑，加上父母能協助付首期？於一個地產博客看到很好的舉例:

抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：

一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)

二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)

三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)

因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。

以下物業抗跌力最弱：

一、 被發展商食盡溢價的一手樓

二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)

三、 入伙日期接近爆破日期的物業

此三項條件可以同時出現。

以上例子作爲參考的話，看看自己是那一類或傾向選擇那一類。若你是第三種，大把錢，一筆過，不用再往下看了。要是你未有能力買第一類而卻嫌棄第二類，甚麼不能住太遠，不能降低生活水平，節衣縮食賒借度都要上這車的話，再看看同一博主精句:

生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。

請回想金融海嘯其中一個源頭就是一大班買入超過自己能力負擔的人過份貢桿後將樓市推高令貪婪的銀行家有機可成。換句話説，很像很多OL月入8千卻手拿3萬的CC手袋。