中國政府：香港房地產市場存在問題
轉載自marketwatch.com
2011年 06月 27日
過去一週﹐房地產業在香港再度成了關注焦點﹐因為官方承認房價泡沫是一個問題。香港特區行政長官曾蔭權（Donald Tsang）甚至稱房價“非常令人驚恐”﹐這令人不禁預計政府會出台新一輪措施來遏止房價上漲。
隨著香港大幅飆升的房價超過了1997年香港樓市泡沫時的高點﹐房地產市場上出現了大量警告聲音﹐香港金融管理局（Hong Kong Monetary Authority）就警告說﹐不可持續的放貸行為對香港更廣泛的金融體系構成了風險。
而現在﹐一個甚至更響亮的警告聲出現了﹐這一聲音有可能令曾蔭權擔憂。
據中國國務院港澳事物辦公室主任王光亞說﹐曾蔭權在北京的最終政治上司現在認為﹐香港的房地產存在問題。王光亞是中央政府駐香港的最高官員﹐他敦促香港政府說﹐應盡速處理香港的房地產和通貨膨脹問題﹐否則它們有可能變成政治問題。
出於兩方面的原因﹐這一表態意義重大。首先﹐它為香港政府採取行動打擊香港那些房地產大亨的利益提供了政治保護﹐而香港政府迄今為止治理房地產市場的措施大多只是表面文章。
其次﹐北京對老百姓無力承擔高房價以及通脹等香港民生問題的擔憂﹐可能會使香港領導人將注意力集中到引發香港房地產問題的一些根源問題上來。
目前可以越來越明顯地看出﹐香港繼承自殖民時代、現已維持了24年的聯繫匯率制度是引發香港當前資產價格通脹的一個根源﹐香港經濟與中國內地經濟的聯繫越來越緊密﹐而根據香港的聯繫匯率制港元匯率仍與美元掛鉤。
根據《香港基本法》﹐香港在主權回歸中國後仍可維持50年的政治獨立﹐但誰也不能給香港與中國內地的經濟整合劃定一個時間限制。香港的自動取款機現在除了可取出港元鈔票﹐也可取出人民幣。香港上週宣佈在港進行的首次公開募股（IPO）交易既可選擇用港幣發行股票也可選擇用人民幣發行股票﹐都可看出香港經濟與內地經濟的密切整合。中國內地遊客對香港零售貿易的重要性﹐與其對澳門博彩業的重要性旗鼓相當。
內地購物者對香港經濟重要性的增加﹐以及人民幣的走強﹐都在不斷加大著香港的通貨膨脹壓力。隨著人民幣兌港元進一步升值﹐來自中國內地這一香港最大貿易伙伴的進口商品會變得愈加昂貴。
而人民幣兌美元走強﹐也會使香港房地產在內地買家眼裡變得便宜一些。有人估計﹐今年第一季度香港40%的所售樓盤都是被內地人買去的。
導致內地人在港置業的因素還有很多：在港買房可以避免內地對購買多套房的新的限制措施﹐也可以規避內地較高的物業稅和資本利得稅﹔同時這也是將問題資金帶出中國的一種方式。最近泄露出的中國央行對腐敗問題的報告特別強調了這一點。
中國政府允許人民幣升值以對抗通脹的做法強化了上述三種因素的作用。今年以來人民幣對港元累計升值超過5%﹐這還不包括過去三年累計20%的升幅。
某些證據表明﹐在香港推廣人民幣結算的做法間接導致資產價格上漲和通貨膨脹的現象。同時貨幣基礎也在擴大。自2009年以來香港的貨幣基礎增加了兩倍﹐這將利率拉低至歷史低位﹐並刺激了抵押貸款的繁榮。
香港金管局對房地產業感到不安的一個原因是槓桿融資的規模過大。去年香港各家銀行發放的抵押貸款佔GDP的比例為43%﹐這甚至高於1997年香港地產泡沫時期32%的水平。貨幣基礎的大幅擴張掩蓋了這一現象﹐將之表現為貸存比率的突然激增。
鑒於如今中國內地影響力巨大﹐或許不用50年香港就能等到中國政府對其經濟有更大發言權的一天﹐或許也不用50年就能等到香港對內地政策如何影響香港經濟這一問題具有發言權的一天。
除了棘手的聯繫匯率制度﹐有關部門肯定要對如何控制內地買家在港置業以及中央政府政策引發的意外後果等問題達成一致意見。
與此同時﹐香港可能重新推出“居者有其屋計劃”（Home Ownership Scheme）﹐即給低收入居民提供補貼﹐以便其能住上房價較低的公寓。自2007年以來﹐香港立法會議員曾七次呼籲政府以非強制性決議的形式恢復“居者有其屋計劃”。
當然風險就是﹐市場現在已經到達一個微妙和過度擴張的狀態﹐甚至那些初衷良好的政策也將充滿風險。這不僅會令曾蔭權恐慌﹐也會令中國內地有關部門擔憂。
中國政府並不希望香港成為正在受債務泡沫威脅的中國內地的一個離岸金融中心﹐當然中國政府也不希望“一國兩制”試驗慘淡收場。如果我們看看地產板塊的領頭羊長江實業集團有限公司（Cheung Kong Holdings Ltd.）和新鴻基地產發展有限公司（Sun Hung Kai Properties Ltd.）﹐你就會發現兩家公司的股票已經從最近的高位分別下跌20%和超過40%﹐這表明市場認為房價持續上升的趨勢無法維係。
Craig Stephen
隨著香港大幅飆升的房價超過了1997年香港樓市泡沫時的高點﹐房地產市場上出現了大量警告聲音﹐香港金融管理局（Hong Kong Monetary Authority）就警告說﹐不可持續的放貸行為對香港更廣泛的金融體系構成了風險。
而現在﹐一個甚至更響亮的警告聲出現了﹐這一聲音有可能令曾蔭權擔憂。
據中國國務院港澳事物辦公室主任王光亞說﹐曾蔭權在北京的最終政治上司現在認為﹐香港的房地產存在問題。王光亞是中央政府駐香港的最高官員﹐他敦促香港政府說﹐應盡速處理香港的房地產和通貨膨脹問題﹐否則它們有可能變成政治問題。
出於兩方面的原因﹐這一表態意義重大。首先﹐它為香港政府採取行動打擊香港那些房地產大亨的利益提供了政治保護﹐而香港政府迄今為止治理房地產市場的措施大多只是表面文章。
其次﹐北京對老百姓無力承擔高房價以及通脹等香港民生問題的擔憂﹐可能會使香港領導人將注意力集中到引發香港房地產問題的一些根源問題上來。
目前可以越來越明顯地看出﹐香港繼承自殖民時代、現已維持了24年的聯繫匯率制度是引發香港當前資產價格通脹的一個根源﹐香港經濟與中國內地經濟的聯繫越來越緊密﹐而根據香港的聯繫匯率制港元匯率仍與美元掛鉤。
根據《香港基本法》﹐香港在主權回歸中國後仍可維持50年的政治獨立﹐但誰也不能給香港與中國內地的經濟整合劃定一個時間限制。香港的自動取款機現在除了可取出港元鈔票﹐也可取出人民幣。香港上週宣佈在港進行的首次公開募股（IPO）交易既可選擇用港幣發行股票也可選擇用人民幣發行股票﹐都可看出香港經濟與內地經濟的密切整合。中國內地遊客對香港零售貿易的重要性﹐與其對澳門博彩業的重要性旗鼓相當。
內地購物者對香港經濟重要性的增加﹐以及人民幣的走強﹐都在不斷加大著香港的通貨膨脹壓力。隨著人民幣兌港元進一步升值﹐來自中國內地這一香港最大貿易伙伴的進口商品會變得愈加昂貴。
而人民幣兌美元走強﹐也會使香港房地產在內地買家眼裡變得便宜一些。有人估計﹐今年第一季度香港40%的所售樓盤都是被內地人買去的。
導致內地人在港置業的因素還有很多：在港買房可以避免內地對購買多套房的新的限制措施﹐也可以規避內地較高的物業稅和資本利得稅﹔同時這也是將問題資金帶出中國的一種方式。最近泄露出的中國央行對腐敗問題的報告特別強調了這一點。
中國政府允許人民幣升值以對抗通脹的做法強化了上述三種因素的作用。今年以來人民幣對港元累計升值超過5%﹐這還不包括過去三年累計20%的升幅。
某些證據表明﹐在香港推廣人民幣結算的做法間接導致資產價格上漲和通貨膨脹的現象。同時貨幣基礎也在擴大。自2009年以來香港的貨幣基礎增加了兩倍﹐這將利率拉低至歷史低位﹐並刺激了抵押貸款的繁榮。
香港金管局對房地產業感到不安的一個原因是槓桿融資的規模過大。去年香港各家銀行發放的抵押貸款佔GDP的比例為43%﹐這甚至高於1997年香港地產泡沫時期32%的水平。貨幣基礎的大幅擴張掩蓋了這一現象﹐將之表現為貸存比率的突然激增。
鑒於如今中國內地影響力巨大﹐或許不用50年香港就能等到中國政府對其經濟有更大發言權的一天﹐或許也不用50年就能等到香港對內地政策如何影響香港經濟這一問題具有發言權的一天。
除了棘手的聯繫匯率制度﹐有關部門肯定要對如何控制內地買家在港置業以及中央政府政策引發的意外後果等問題達成一致意見。
與此同時﹐香港可能重新推出“居者有其屋計劃”（Home Ownership Scheme）﹐即給低收入居民提供補貼﹐以便其能住上房價較低的公寓。自2007年以來﹐香港立法會議員曾七次呼籲政府以非強制性決議的形式恢復“居者有其屋計劃”。
當然風險就是﹐市場現在已經到達一個微妙和過度擴張的狀態﹐甚至那些初衷良好的政策也將充滿風險。這不僅會令曾蔭權恐慌﹐也會令中國內地有關部門擔憂。
中國政府並不希望香港成為正在受債務泡沫威脅的中國內地的一個離岸金融中心﹐當然中國政府也不希望“一國兩制”試驗慘淡收場。如果我們看看地產板塊的領頭羊長江實業集團有限公司（Cheung Kong Holdings Ltd.）和新鴻基地產發展有限公司（Sun Hung Kai Properties Ltd.）﹐你就會發現兩家公司的股票已經從最近的高位分別下跌20%和超過40%﹐這表明市場認為房價持續上升的趨勢無法維係。
Craig Stephen
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